As medidas restritivas para
a realização de reuniões de pessoas, quer no âmbito público como no privado
está impactando neste primeiro momento a tomada de decisões algumas de suma
importância para os interesses da comunidade. Em sede de condomínio, que é o tema desta
abordagem, é raro a
convenção condominial que prevê o voto a distância modalidade de participação
do condômino nas questões que envolvem decisões a serem tomados no contexto a
comunidade. Muitos condomínios estão com assembleias marcadas e diante
da proibição de reuniões não sabem como agir. É preciso ponderar que já existe
um Projeto de Lei de nº 548/2019 objetivando alterar a lei nº 10.406 a fim de
permitir o voto eletrônico. Esta perspectiva pode ajudar a
justificar, neste
momento, eventual aprovação de decisão pelo voto eletrônico ou
por e-mail dos condôminos. A justificativa seria exatamente a
urgência da votação aliado ao fato do tema não ser desconhecido na legislação
brasileira, posto que a própria Comissão de Valores Imobiliários, através de
sua Instrução 481/2009 já admite o voto a distância. Como fazer no âmbito do
Condomínio?? Primeiramente o Secretário do Condomínio, ou o Síndico ou quem
esteja responsável pela condução da Assembleia encaminha aos condôminos de modo
claro, sucinto e de forma objetiva o tema a ser votado informando a data final
para recepção dos votos; se necessário apresente as justificativas.
Segundo, indique o e-mail que deverá receber os votos, preferencialmente o do
secretário e dos demais que compõe a comissão de apuração. Terceiro, o
Secretário proclama o resultado e lavra a ata. Quarto, esta ata deverá
posteriormente ser assinada pelo secretário e pelos condôminos e levada a
registro. De preferência anexe na ata as manifestações encaminhadas pelo
e-mail. Concluído assim a votação a questão estará resolvida. É preciso atenção
para os quóruns, por exemplo: a)
alteração de convenção: 2/3 de todos os condôminos, art. 1.351, 1ª parte;
cessão ou locação de áreas comuns, 2/3 de todos os condôminos, artigo acima,
combinado com 1.334. É preciso pontuar aqui que este
entendimento está sendo desenvolvido em face ao estado de notória exceção que o
país está passando, onde certas regras são relativizadas desde que obedecido a
um mínimo de formalidade e reflita a vontade dos interessados.
Não é demais registrar que o
Código Civil menciona questões que podem ser invocadas por
analogia: “Art. 427. A proposta
de contrato obriga o proponente, se o contrário não resultar dos termos dela,
da natureza do negócio, ou das circunstâncias do caso. ” Em
seguida: “Art. 428. Deixa
de ser obrigatória a proposta: I – se, feita sem prazo a pessoa presente, não
foi imediatamente aceita. Considera-se também presente a pessoa que contrata
por telefone ou por meio de comunicação semelhante; ” isso
quer dizer que quem pode manifestar a vontade por telefone ou outro meio
semelhante ESTÁ PRESENTE. Logo, exigir a presente é exigência
ultrapassada ou descabida pelos menos no momento atual. O que poderá acontecer? Evidentemente
poderemos ter na comunidade condominial certos indivíduos que se destacam pela
sua primordial insistência de ser contrário a todos e se destacam pelo alto
grau de litigiosidade. Normalmente conhecem a fundo os institutos legais que
regem o tema, mas não se submetem exceto se atingir seus
objetivos. Essas pessoas deverão ser enfrentadas com calma e
tranquilidade porque se a decisão foi manifestada pelos condôminos de forma a
se comprovar a validade das respostas do e-mail nada haverá a
temer. Se este contrário afirmar, por exemplo que há fraude nas
respostas, a ele caberá fazer a prova de sua alegação e nessas alturas o
condomínio terá realizado seus objetivos e discutirá o que tiver de discutir. E
em última análise, após passado este momento de quarentena e recolhimento, o
Condomínio poderá realizar nova Assembleia, deste que de
forma Extraordinária para referendar a decisão tomada, que a mim me parece
dispensável. Ivan Pegoraro.”